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La successionLa succession désigne la transmission à une ou plusieurs personnes vivantes, les héritiers, du patrimoine d’une personne décédée. Les héritiers sont définis par les règles du Code Civil en cas d’absence de testament. Il s’agit alors de membres de la famille, en priorité. Un classement hiérarchique défini par la loi établi des ordres et des degrés d’héritiers pour les successions. Chaque héritier ne reçoit donc pas nécessairement une part égale de l’héritage. Il existe, tout d’abord, quatre ordres d’héritiers. Ces ordres tiennent compte du lien familial avec le défunt. Le 1er ordre est l’ordre des descendants, il comprend alors les enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants du défunt (et ainsi de suite). Le 2nd est appelé l’ordre des ascendants collatéraux privilégiés ou leurs descendants. Il s’agit alors des parents du défunt ainsi que de ses frères et sœurs ou leurs descendants, autrement dit ses neveux et nièces. Le 3ème ordre ou ordre des ascendants ordinaires comprend les grands-parents, arrières grands-parents… du défunt. Enfin, le 4ème ordre, aussi appelé l’ordre des collatéraux ordinaires comprend tous les autres membres de la famille comme les oncles, les tantes et les cousins notamment. La présence d’un héritier au sein du premier ordre, même s’il est le seul de l’ordre, exclut toute autre personne du deuxième ordre et des autres. Il en va de même si il n’y a pas d’héritier du 1er ordre, la présence d’un seul héritier du 2nd ordre exclut toute personne d’un ordre inférieur (3ème ou 4ème). Au sein de chaque ordre également il existe une hiérarchie, les héritiers sont alors classés par degrés, ce qui correspond à une génération. L’avantage va alors aux personnes les plus proches du défunt par rapport à ceux ayant un degré de parenté plus éloigné. Par exemple, en ligne directe, c’est-à-dire au sein de l’ordre des descendants, les enfants héritent avant les petits-enfants et sont séparés d’un dégré. En cas de décès d’un des enfants ayant lui-même des descendants, ceux-ci hériteront à parts égales de la part successorale de l’enfant décédé. Malgré cette hiérarchie, une place particulière est reconnue au conjoint du défunt concernant l’héritage. La part successorale qu’il reçoit dépendra tout de même des autres héritiers en présence. Ainsi par exemple, les personnes n’ayant pas de descendance (enfants…) peuvent déshériter, s’ils le souhaitent, leurs parents au profit de leur conjoint. Dans certains cas, les héritiers sont définis par un testament réalisé par la personne décédée. Le testament désigne alors des bénéficiaires de tout ou parties du patrimoine du défunt. Cependant, dans le cas où la personne décédée a un ou plusieurs enfants, ils ne peuvent être déshérités par la testament au profit de tiers. Les enfants disposent automatiquement d’une part, la réserve, qui peut aller des trois quarts à la moitié du patrimoine selon le nombre d’enfants. En fonction de cela, le reste de l’héritage, la quotité disponible, peut être transmise à un tiers grâce au testament. Le patrimoine du défunt considéré lors de la succession comprend alors ses biens mobiliers, ses fonds de commerces ou encore ses titres de sociétés mais aussi ses créances. Naturellement le patrimoine total d’une personne comprend également le patrimoine immobilier. Il peut alors s’agir d’une maison, d’un immeuble, d’un appartement, d’un terrain à bâtir ou encore d’un terrain agricole.
Les successions concernant le patrimoine immobilier obéissent à des règles particulières lorsque le conjoint de la personne décédée est encore en vie. Dans le cas où la personne décédée laisse également des enfants, si ils sont issus du couple, le survivant peut alors bénéficier d’un quart de la propriété du bien immobilier en pleine propriété ou de la totalité des biens immobiliers en usufruit. Si les enfants sont issus d’une première union, le conjoint survivant bénéficier de la propriété du quart des biens immobiliers. En revanche si il existe un conjoint survivant mais pas d’enfants, la succession des biens immobiliers est partagé entre le conjoint et les parents du défunt. La part qui revient au conjoint est alors de 50%, les parents reçoivent eux une part de 25% chacun. La répartition peut également être de 75% pour le conjoint et de 25% pour un parent si l’autre parent est décédé. Dans tous les cas, si la succession comprend du patrimoine immobilier, il est obligatoire de faire appel à un notaire, même dans le cas d’un partage amiable. Des frais de notaire sont alors à prendre en considération. Les frais de notaire pour la succession de biens immobiliers Les biens immobiliers faisant partie d’une succession sont soumis à deux actes : l’attestation immobilière (ou attestation de propriété) et l’acte de partage si les héritiers souhaitent sortir de l’indivision des biens transmis de manière commune. Ces deux actes sont en partie à l’origine des frais de notaire appliqués. Les frais qui y sont liés sont fonction des estimations immobilières établies pour la succession. Ces estimations immobilières doivent estimer la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur réelle sur le marché. On considère pour cela le prix que serait prêt à payer un acheteur pour le bien en question. L’attestation immobilière est l’acte qui permet le transfert de propriété des biens immobiliers aux héritiers. Elle est soumise à un émolument notarié qui est calculé en suivant un barème et prenant en considération les estimations immobilières pour la succession des valeurs des biens concernés. Les frais représentent alors un pourcentage de la valeur vénale estimée du bien. Ce taux est dégressif, ainsi plus la valeur du bien immobilier est élevée, plus le taux diminue. L’acte de partage permet aux héritiers de sortir de l’indivision pour les biens immobiliers reçus en commun et d’en faire le partage. Chacun reçoit alors une part des biens indivis correspondant à ses droits. L’établissement de cet acte notarié est également soumis au paiement d’émoluments. Les estimations immobilières pour la succession sont là encore très importantes puisqu’elles participeront à définir le montant des frais. Le taux applicable peut aller de 5 à 1,03% de la valeur vénale estimée des biens selon la tranche de prix à laquelle ils appartiennent.
Comme pour la donation, il existe des droits de successions à payer, ils taxent l’ensemble des biens du défunt en se basant sur les estimations immobilières établies pour la succession. Les droits de succession pour les biens immobiliers sont donc calculés en fonction de la valeur vénale ainsi estimée de ces derniers. Ainsi une déclaration fiscale, aussi appelée déclaration de succession, doit être réalisée par les héritiers au maximum 6 mois après l’ouverture de la succession. Cette déclaration reprend notamment la valeur vénale établie par l’estimation immobilière pour la succession. Elle permettra ensuite à l’administration fiscale de demander les droits de succession. Selon le montant de la part qui revient à l’héritier, un certain taux d’imposition y est appliqué. Certaines personnes sont cependant exonérées de cet impôt. Ainsi, les époux/épouses et partenaires liés par un Pacs sont exonérés de droits de succession, intégralement, ou sur la moitié du bien censé leur appartenir avant même le décès de leur conjoint. De même, les personnes bénéficiant de la succession de victimes d’actes de guerre ou terrorisme, de sapeurs-pompiers, gendarmes, policiers ou agents des Douanes ayant perdu la vie en service et cités à l’ordre de la Nation. L’estimation obligatoire de la valeur vénale des biens immobiliers en succession Lorsqu’un proche décède et que la procédure de succession est mise en route, tous les biens composant la succession, qu’il s’agisse de biens meubles ou immeubles, doivent être évalués. Au moment de la succession se pose alors la question de la valeur des biens immobiliers détenus jusqu’alors par le défunt, il s’agit des biens les plus difficiles à évaluer de manière juste. Les estimations immobilières pour succession doivent estimer la valeur vénale réelle du bien au jour du décès. Cette valeur est alors tient alors compte des caractéristiques propres du bien (superficie, état, localisation…), de son environnement et de l’état du marché immobilier local. Plusieurs méthodes d’estimations immobilières pour succession sont alors possibles. L’évaluation peut ainsi être établie à l’aide d’un calcul en se basant sur le rendement des biens immobiliers mis en location ou sur une estimation effectuée par le passé réévaluée. Elle peut également être faite par comparaison avec des biens similaires vendus dans la même zone géographique et dans une période restreinte. Cette dernière méthode est de loin la plus utilisée par les particuliers réalisant eux-mêmes les estimations immobilières pour succession et par les professionnels du secteur engagés pour réaliser ces estimations. Les experts ont une excellente connaissance du marché local, ce qui leur permet de réaliser l’évaluation la plus juste de la valeur vénale d’un bien immobilier. L’estimation immobilière pour la succession est à la responsabilité des héritiers. Les facteurs de dépréciation de la valeur vénale estimée pour une succession La valeur vénale du bien une fois établie correspond généralement à la valeur vénale du bien en pleine propriété. Les estimations immobilières pour succession doivent alors prendre en compte, dans des conditions particulières, certains facteurs permettant une dépréciation de la valeur de ce bien. Il faut notamment prendre en compte une réduction de 20% de la valeur vénale du bien établie par l’estimation immobilière pour succession dans le cas où le bien hérité était la résidence principale de la personne décédée et qu’il reste occupé par son conjoint ou au moins un de ses enfants mineurs ou majeurs protégés. Cette réduction résulte du fait que l’héritier ne peut bénéficier pleinement du bien immobilier reçu lors de la succession. Dans certains cas, l’héritier ne reçoit au décès de son proche que la nue-propriété d’un bien immobilier. Le bien est alors dit « démembré » et une autre personne en a l’usufruit, généralement le conjoint du défunt. L’estimation immobilière pour la succession doit alors considérer ce facteur en se référant au barème administratif de l’usufruit. Il existe, avec le démembrement, deux cas de figure. Ainsi si l’usufruit est fixé pour une certaine durée, la décote représente un pourcentage fixé de la valeur vénale en pleine propriété par période déterminée. Dans le cas d’un usufruit en viager, la décote est basée sur l’espérance de vie de l’usufruitier. Ainsi, plus il est âgé, plus la décote sera faible étant donné la forte probabilité que le nu-propriétaire ne dispose de la pleine propriété plus rapidement. De même, une décote est applicable sur l’estimation immobilière réalisée pour la succession dans le cas où le bien hérité est donné en location. Cette décote dépend dans ces conditions de la durée du bail en cours et donc de la période durant laquelle l’héritier ne peut bénéficier du bien en question.
Une juste estimation immobilière pour la succession est alors indispensable. Si elle s’avérait inférieure à la valeur vénale réelle, le déclarant s’exposerait alors à un redressement fiscal. En effet, l’administration fiscale se réserve un droit de contrôle des valeurs déclarées et engage une procédure si elle prouve l’inexactitude de la déclaration. Un document stipulant l’estimation immobilière pour la succession édité par un professionnel vous permettra cependant d’éviter des pénalités supplémentaires liées à un manquement délibéré (si toutefois la valeur déclaré est la valeur qui a été estimée par cet expert). De même, des contestations pourraient être manifestées par les autres héritiers. Au contraire, une trop haute estimation immobilière pour la succession pourrait léser l’héritier bénéficiant du bien immobilier et entraîner le paiement de droits de succession trop importants.