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Qu’est-ce que l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ? Toute personne vivant en France, ou plus précisément tout foyer fiscal, disposant d’un patrimoine net taxable de plus d’1,3 millions d’euros au 1 janvier de l’année d’imposition considérée est imposable à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Le foyer fiscal peut se composer d’une personne seule (célibataire, veuf, divorcé ou séparé) ou de personnes en couple (mariés, pacsés, concubins) et leurs éventuels enfants. Le montant du patrimoine net taxable est en fait le montant du patrimoine après exonération de certains biens et déduction des dettes existant au 1er janvier de l’année d’imposition. Les dettes considérées sont notamment les dettes fiscales comme les impôts fonciers ou taxe d’habitation, les dettes successorales ou encore les dettes bancaires (capital dû restant et intérêts d’un crédit). Le taux d’imposition applicable dépend de la valeur nette taxable du patrimoine. Plus cette valeur est élevée, plus le taux applicable est important, il peut aller de 0,5% à 1,5%. Le patrimoine considéré pour l’ISF ne comprend pas les revenus (notamment salaire et loyers) en tant que tels. Le patrimoine taxable concerné par l’ISF comprend alors l’ensemble des biens meubles et immeubles, des droits et des valeurs composant le patrimoine. Il s’agit plus précisément des voitures, bateaux ou encore bijoux pour les biens mobiliers, des droits de propriété littéraire ou droits d’usage, par exemple, pour ce qui est des droits et les placements financiers (actions notamment) et liquidités (épargne logement, livrets d’épargne…) pour ce qui est des valeurs. Enfin, il est nécessaire de déclarer le montant des biens immobiliers tels que les immeubles et maisons pour l’ISF, plus précisément d’en déclarer les estimations immobilières réalisées pour l’ISF.
L’ISF concerne donc, notamment, les biens immobiliers qui composent le patrimoine d’un foyer fiscal. Les biens immobiliers qui doivent être déclarés sont les immeubles bâtis, maisons, appartements et leurs dépendances à usage personnel ou mis en location et les bâtiments classés « monuments historiques ». L’imposition concerne également les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition ainsi que les immeubles non bâtis, c’est-à-dire les terrains agricoles et les terrains à bâtir. Dans certaines conditions une exonération partielle ou totale est prévue pour les immeubles utilisés pour l’activité professionnelle ou encore les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel. Il est donc primordial de bénéficier d’une estimation immobilière pour ISF correcte. En effet les estimations immobilières pour l’ISF trop importantes pourraient entraîner une imposition à tort, une imposition trop élevée ou bien encore une exonération trop faible. Au contraire les estimations immobilières pour ISF inférieures à la valeur réelle des biens pourraient entraîner des conséquences juridiques notamment des redressements fiscaux. Pour s’assurer que les estimations immobilières pour ISF soit les plus justes possible, il est préférable de faire appel à des professionnels du secteur et particulièrement des professionnels connaissant les règles en matière d’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Les personnes redevables de l’ISF doivent chaque année fournir une évaluation de la valeur de leur(s) bien(s) immobilier(s), autrement dit, les estimations immobilières pour ISF de ces biens. C’est alors la valeur vénale de chaque bien immobilier qui doit être estimée et déclarée, c’est-à-dire le montant qu’accepterait de payer un acquéreur pour ce bien. Il ne s’agit donc pas de la valeur dont pourrait bénéficier le propriétaire en vendant son bien puisque cela ne prend pas en compte les frais liés à la vente du bien. C’est au contribuable de déterminer par ses propres moyens la valeur de ses biens et donc de faire réaliser une estimation immobilière pour l’ISF. Cette valeur peut être soumise à un contrôle de l’administration qui, en cas de contestation, devra fournit les preuves de l’insuffisance de l’évaluation.
La valeur vénale peut être déterminée selon plusieurs méthodes. Il est alors possible de multiplier les revenus apportés par le bien par un « coefficient de capitalisation ». Les estimations immobilières pour l’ISF peuvent également être réalisées en multipliant la valeur d’un bien (mentionnée à l’occasion d’une mutation antérieur ou d’un acte juridique) par un « coefficient de réajustement ». Ces deux méthodes de calcul sont rarement utilisées notamment car les coefficients sont très difficiles à déterminer ce qui complique le travail d’estimation immobilière pour l’ISF. La méthode la plus commune est alors celle de la comparaison. Cela consiste à évaluer la valeur du bien en prenant en compte le marché local et donc en comparant le bien immobilier en question à d’autres biens vendus et leur tarif. Réaliser soi-même les estimations immobilières pour l’ISF Pour réaliser soi-même les estimations immobilières pour l’ISF par comparaison, il est alors possible de consulter le service en ligne « Patrim », proposé par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Cet outil est accessible sur le site internet www.impots.gouv.fr , il suffit pour y accéder de disposer d’un espace personnel. Cet outil demande le renseignement de certains critères comme le type de bien, sa localisation ou encore sa superficie, il fournit ensuite une liste des ventes immobilières qui ont eu lieu dans le secteur et la période déterminés. Il est ensuite possible, à partir de cette liste, d’estimer la valeur du bien immobilier. Cependant cet outil ne prend pas en compte les spécificités du bien, il s’agit alors d’une valeur moyenne et non pas d’une estimation précise. Il est plutôt conseillé d’utiliser cet outil pour se donner une idée de la valeur du bien mais pas pour le déclarer. Des professionnels spécialisés dans les estimations immobilières pour l’ISF Il est en effet préférable de faire appel à des professionnels de l’expertise immobilière pour obtenir l‘estimation immobilière pour l’ISF la plus juste. Etablir une estimation précise peut s’avérer laborieux, des professionnels se chargeront alors d’expertiser votre bien en en évaluant toutes les spécificités, des caractéristiques propres du bien à son environnement, en passant par son état d’entretien. Ils resteront également attentifs aux ventes réalisées récemment dans la zone où se situe le bien immobilier en question. Il est encore plus important de faire appel à des professionnels pour les estimations immobilières pour l’ISF qui concernent des monuments historiques. En effet, en raison du faible nombre d’éléments de comparaison disponibles pour les monuments historiques, un cabinet d’experts sera plus à même de fournir une estimation juste.
En utilisant l’outil PATRIM, ou en comparant vous-même votre bien avec des biens vendus dans la zone de votre bien immobilier, l’estimation retenue doit généralement être la moyenne de la valeur des biens comparés. Cependant, la valeur vénale ainsi estimée est très approximative. En faisant appel à des professionnels pour vos estimations immobilières pour l’ISF, si une valeur vénale brute est demandée, les experts déterminent de manière générale une valeur plafond et une valeur plancher en raison du caractère approximatif d’une valeur vénale. Comme il s’agit d’une estimation immobilière pour l’ISF, et donc à des fins fiscales, le doute doit bénéficier au déclarant. Il peut en théorie, en toute bonne foi, retenir l’évaluation la plus basse fournie par les experts en évaluation. Cependant il faut être vigilant car les estimations immobilières pour l’ISF considérées et prouvées comme étant trop basses par l’administration fiscale entraînent des pénalités pour le déclarant. Ainsi, toute insuffisance d’évaluation supérieure au dixième, prouvée par l’administration fiscale, a pour conséquence une majoration de l’impôt éludé de 0,40% par mois de retard. De plus, une pénalité de 40% peut également être appliquée si l’administration prouve un manquement délibéré (mauvaise foi) dans l’estimation immobilière pour l’ISF déclarée comme étant la valeur vénale brute du bien. Les facteurs de dépréciation de la valeur vénale estimée pour l’ISF Une fois la valeur vénale établie grâce à une estimation immobilière pour l’ISF, il est possible de prendre en compte certains facteurs de dépréciations qui permettent alors de réduire la valeur du bien immobilier. En effet, si l’estimation immobilière pour l’ISF des biens immobiliers dépend en premier lieu de leurs caractéristiques propres, elle dépend également de leur occupation (libre ou non). Sur la valeur vénale réelle, déterminée par l’estimation immobilière pour l’ISF, un abattement de 30% peut être effectué si le bien immobilier occupé par son propriétaire à titre de résidence principale. Seul un bien immobilier est susceptible de bénéficier de cet abattement en cas d’imposition commune. Les biens donnés en location, pour l’habitation ou pour une utilisation mixte (habitation et professionnelle), peuvent eux aussi bénéficier d’une dépréciation de leur valeur vénale déterminée par l’estimation immobilière pour l’ISF. La valeur vénale est alors diminuée en prenant en compte le fait que le propriétaire ne peut disposer de son bien qu’à l’issu d’une procédure longue et aléatoire. De plus, il est également considéré que le tarif de location est réglementé, cela permet une dépréciation de la valeur vénale du bien par rapport à sa valeur vénale si il était libre (de 25 à 40% d’abattement selon les circonstances). Dans le cas où les loyers ne sont pas réglementés, l’abattement est bien entendu inférieur. Il peut alors aller de 10 à 15% de l’estimation immobilière réalisée pour l’ISF. Lorsque des biens immobiliers sont détenus en indivision, c’est-à-dire que deux (ou plusieurs) personnes disposent en commun de la propriété d’un bien, un abattement peut aussi être appliqué sur la valeur vénale du bien. Chaque propriétaire détient alors chacun une quote-part des biens sans que ceux-ci ne soient divisibles matériellement. Bien indivis sont généralement dû à une succession ou à un achat en commun. Dans le cas de biens dont la propriété est indivise et dont les propriétaires sont soumis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, la valeur établie par l’estimation immobilière pour l’ISF doit être soumise à un abattement. L’abattement appliquée sur la valeur vénale du bien peut aller de 20 à 30% généralement, dans certains cas particuliers l’abattement appliquée peut atteindre 40% de l’estimation immobilière pour l’ISF. La valeur vénale d’un bien en indivision est donc toujours inférieure à la valeur vénale du bien si il n’appartenait qu’à une seule et unique personne. Enfin, une dépréciation de la valeur vénale doit également être considérée dans le cas de biens immobiliers qui devront obligatoirement subir des travaux. En effet, les estimations immobilières pour l’ISF doivent être revues à la baisse si des travaux de ravalement ont été prescrits par un arrêté municipal, si des travaux de mise en conformité avec la nouvelle réglementation sont à faire ou encore si des travaux importants ont été décidés par la copropriété. En définitive, les estimations immobilières pour l’ISF doivent prendre en compte les travaux prévus qui constitueront une charge pour le propriétaire du bien immobilier. Les avantages d’une estimation professionnelle En raison de toutes les spécificités à prendre en compte il est donc préférable de faire appel à des professionnels qualifiés pour réaliser les estimations immobilières pour l’ISF de la valeur vénale d’un immeuble bâti. Ces spécialistes disposent non seulement d’un regard expert pour évaluer toutes les caractéristiques des biens immobiliers mais ils ont de plus une excellente connaissance du marché local ou régional. Il faut ajouter que disposer d’une fiche d’expertise délivrée par une agence spécialisée permet de se prémunir des risques de redressement fiscal. Celle-ci indique les estimations immobilières pour l’ISF fournies par les experts et permettra en cas de procédure de contestation engagée par l’administration fiscale de prouver la bonne foi du déclarant.

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