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Estimations immobilières pour donation La donation est un contrat qui permet à une personne de transmettre son patrimoine de son vivant, au contraire du testament qui ne prend effet qu’au décès du testateur. De ce fait, un contrat est établi stipulant la transmission immédiate et irrévocable d’argent ou de biens à une autre personne. S’agissant d’une transmission irrévocable, le donateur ne peut plus récupérer ce qu’il a transmis, ou du moins l’annulation d’une donation ne peut avoir lieu qu’en cas de circonstances exceptionnelles et est soumise à des conditions très strictes. Le donateur peut choisir de transmettre son patrimoine, ou une partie de son patrimoine, à la personne de son choix. Il peut alors s’agir d’un donataire, c’est-à-dire d’un bénéficiaire, qui est un membre de la famille, un conjoint ou bien une personne étrangère à la famille. Il existe alors différents types de donation : la donation entre époux, la donation aux petits-enfants, la donation-partage. Chaque type de donation est soumis à des règles particulières. Dans le cas où un donataire est également un héritier du donateur, il existe deux types de donation. Il peut alors s’agir d’une donation en avancement de la part successorale, elle correspondra alors à un avancement de la part d’héritage du donataire. Cette donation sera donc déduite de l’héritage du bénéficiaire au moment du décès du donateur. La donation peut également être hors part successorale. Dans ce cas, le bien est transmis sans pour autant faire partie de la part successorale du donataire. L’héritier recevra donc, au décès du donateur, sa part entière d’héritage sans que la donation ne soit prise en compte. La donation peut concerner des biens mobiliers (meubles, véhicules, bijoux, tableaux…) ou des biens immobiliers (appartement, maison, immeuble, terrains…). La propriété de ces biens peut uniquement être transféré à un bénéficiaire si il l’a acceptée, par un donateur sain d’esprit, âgé au minimum de 16 ans et possédant la capacité juridique de disposer de ses biens.
Comme indiqué précédemment, la donation peut concerner un bien immobilier. Un bien immobilier étant défini comme étant un bien ne pouvant être déplacé ou un objet en faisant partie intégrante. Dans le cas du transfert de la propriété d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un terrain ou encore d’un immeuble, il est obligatoire de s’adresser à un notaire. Il s’agit alors d’une donation par acte notarié. Faire appel à un notaire représente une sécurité pour le donataire. En effet, cela permet d’éviter que la donation ne soit remise en cause par les héritiers au moment du décès du donateur. Le notaire se charge également des démarches déclaratives. La donation notariée entraîne le paiement de frais de notaire. Les frais de notaire Les frais de notaire pour une donation de biens immobiliers sont liés aux montants des biens en questions, ou plus précisément aux estimations immobilières pour donation de ces biens. En particulier pour les rémunérations au moyen d’émoluments : rémunération réglementée qui s’applique lors de l’accomplissement de missions de rédaction d’actes notariés. Les émoluments sont dégressifs et représentent un pourcentage de la valeur des biens concernés par la donation. Généralement ce pourcentage peut aller de 0,825% du montant de l’estimation immobilière pour donation à 5% de ce montant. Il est donc primordial de bénéficier d’estimations immobilières pour donation justes.
En plus des frais de notaire, des droits de donation sont à régler, ils sont eux aussi dépendant de l’estimation immobilière réalisée pour la donation. En effet, la donation est soumise à une imposition, ce sont les droits de donation. Ils doivent être payés au moment de la déclaration du don, par l’intermédiaire du notaire. Le montant de cet impôt est alors calculé à partir du barème des droits de donation. Dans le cas de la donation d’un ou plusieurs biens immobiliers, le bénéficiaire est redevable de droits à l’administration fiscale. Ces droits peuvent également être réglés par le donateur du bien immobilier concerné. Les droits de donation pour les biens immobiliers sont calculés en fonction de la valeur vénale de ces derniers. Il s’agit en fait de l’application d’un pourcentage de la valeur vénale du bien immobilier pouvant aller de 5 à 60 % selon le lien entre donateur et donataire et l’estimation immobilière pour donation du montant du bien. La valeur vénale n’a pas de définition judiciaire, on considère donc, comme pour l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, que la valeur vénale du bien immobilier est équivalente à la valeur de marché du bien, c’est-à-dire la valeur auquel le bien pourrait se vendre. La valeur vénale ne prend cependant pas en compte les frais qui seraient liés à la vente du bien, et donc ne représente pas la valeur dont le propriétaire bénéficierait réellement si il vendait le bien immobilier en question. Le calcul des droits de donation se déroule en plusieurs étapes. En premier lieu, la part de donation qui revient au bénéficiaire doit être déterminée en cas de donation effectuée au profit de plusieurs donataires. Les donations déjà reçues sont également prises en compte. Un abattement est ensuite appliqué sur la part du donataire selon les circonstances, puis le tarif est appliqué. En effet, certaines conditions permettent de réduire le montant de l’impôt sans être en lien avec la valeur vénale du bien. Par exemple, en cas de donation d’un bien immobilier à un membre de la famille, un abattement est appliqué mais son montant dépend du lien familial unissant le donateur et le donataire. Par exemple, une donation faite d’un parent à un enfant ne sera pas soumise à impôt si sa valeur ne dépasse pas 100 000 €. Après cet abattement de 100 000 €, le montant restant de la donation est soumis à un taux d’imposition pouvant aller de 5 à 45%. Les droits de donation à payer peuvent également être réduits dans le cas où le payeur a trois enfants, ou plus. A partir du 3ème enfant, chacun d’eau donne droit à la déduction d’un certain montant (305 ou 610 €) à ces droits. Une réduction (un montant précis encore : 305 €) est également applicable si le payeur est un mutilé de guerre atteint d’une invalidité minimum de 50%. Il existe également des conditions spécifiques qui permettent d’obtenir des décotes réduisant la valeur vénale du bien, et donc dans le même temps participant à la réduction de l’impôt dû à l’administration fiscale. L’estimation de la valeur vénale Pour l’estimation immobilière pour donation de la valeur vénale du bien immobilier transmis, le procédé est le même dans toutes les circonstances. L’estimation peut alors être réalisée en effectuant un calcul, notamment en multipliant les revenus locatifs apportés par un bien immobilier par le coefficient de capitalisation ou bien en multipliant la valeur d’un bien (estimée dans le passé) par un coefficient de réajustement. Il ne s’agit pas des méthodes d’estimations immobilières pour donation les plus communes en raison de leur complexité. On utilise donc généralement un procédé de comparaison qui peut être réalisé par un professionnel du secteur ou par le particulier lui-même. La méthode considère le marché local pour estimer la valeur du bien en fonction des tarifs de vente de bien similaires. La valeur vénale prise en compte pour les estimations immobilières pour donation est la valeur au jour du don. Toutes les caractéristiques du bien doivent être prises en compte, notamment la surface, la situation, l’exposition, la vétusté, l’offre disponible dans le secteur, l’étage… En plus de cela il faut évaluer l’environnement du bien immobilier. Pour réaliser une estimation immobilière dans le cadre d’une donation, il est possible de comparer soi-même les tarifs appliqués sur le marché, soit en se tenant informé des ventes de biens comparables dans la zone du bien concerné, soit en utilisant l’outil en ligne « Patrim », mis à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Mais fournir une estimation immobilière pour donation nécessite de la précision, ce que ne permettent pas ces méthodes. Il est alors préférable de faire appel à un expert de l’estimation immobilière pour donation. .
Comme évoqué précédemment, certaines conditions permettent de déprécier la valeur du bien. Ainsi, une fois une valeur de marché obtenue par une estimation immobilière en vue d’une donation, il est possible de réaliser quelques corrections pour diminuer la valeur vénale du bien. La décote de la valeur vénale est prévue pour prendre en compte certaines caractéristiques et particularités du bien immobilier considéré. Les règles de décote sont essentiellement les mêmes que celles qui sont applicables aux biens estimés pour l’ISF avec quelques spécificités. Pour commencer, un bien immobilier transmis par donation voit sa valeur vénale, déterminée par une estimation immobilière pour donation, décotée de 10 à 40% si il est occupé. Cependant cette décote n’est pas applicable dans le cas où le bien est occupé par la personne qui reçoit la donation. De même, les biens immobiliers en indivision, c’est-à-dire possédés simultanément par plusieurs propriétaires. Les biens immobiliers en indivision doivent alors bénéficier d’une valeur vénale inférieure à celle du bien si il n’était pas en indivision et donc possédé par une unique personne. Généralement, afin d’établir les estimations immobilières pour donation de biens en indivision, il est nécessaire d’effectuer une comparaison avec d’autres biens indivis du même type. Il existe cependant une exception concernant les biens immobiliers en indivision : les estimations immobilières pour donation des valeurs vénales ne sont pas décotées si l’indivision est un résultat de la donation. Enfin, certains biens transmis par donation sont « démembrés », le donataire ne dispose pas alors de l’usufruit du logement, une autre personne l’occupe ou le met en location. Le donataire reçoit cependant la nue-propriété. La valeur vénale établie par une estimation immobilière pour donation ne peut alors pas être la même pour un bien en démembrement que pour un bien donné en pleine propriété. Il est pour cela considéré que l’usufruitier et le nu-propriétaire ont à subir des contraintes importantes qui contribuent à diminuer la valeur vénale du bien immobilier. L’estimation immobilière pour donation d’un bien démembré tient alors compte de l’âge de la personne qui garde l’usufruit. Ainsi, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de nue-propriété sera vue à la baisse puisque la contrainte est amenée à se maintenir plus longtemps. Ainsi, à titre d’exemple, pour le calcul des droits de donation la valeur vénale qui doit être prise en compte ne doit représenter que 50% de la valeur vénale du bien en pleine propriété si l’usufruitier est âgé de 50 ans. Dans le cas d’un usufruitier plus âgé, de 75 ans par exemple, la valeur vénale du bien considérée pour le calcul des droits de donation ne doit représenter que 70% de la valeur vénale du bien en pleine propriété. Les conséquences d’une mauvaise estimation Une estimation immobilière pour donation trop haute peut avoir pour conséquences de faire augmenter les droits de donation à régler à l’administration fiscale. Dans le cas d’une donation en avancement de la part successorale, une estimation trop haute peut léser le donataire au moment du décès du donateur et de la répartition des parts aux héritiers. Au contraire, une estimation immobilière pour donation trop faible peut entraîner le paiement de droits de donation plus faible que ce qu’ils devraient être mais peut entraîner une contestation de la part de l’administration fiscale et donc une pénalité financière. Enfin dans le cas d’une donation en avancement de la part successorale, une estimation immobilière pour donation trop faible peut entraîner des contestations de la part des autres héritiers. Une estimation précise et juste est donc primordiale. .