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Les règles de partage en cas de divorce En l’absence de contrat de mariage, les biens acquis pendant le mariage sont soumis au régime légal et donc considérés comme communs. Dans ce cas, ils sont partagés à parts égales au moment du divorce éventuel. En cas de divorce, les époux doivent alors procéder à la séparation des biens acquis en commun pendant le mariage, y compris des biens hérités ou reçus par donation. Ils doivent pour cela évaluer le montant de leur patrimoine total. Il est alors indispensable de réaliser les estimations immobilières pour le divorce avec précision, en particulier si l’un des deux époux souhaite conserver un bien acquis en commun. En revanche, le partage des biens est parfois réglementé par un contrat de mariage qui peut avoir différents régimes. Le régime de la séparation des biens permet à chaque époux de rester propriétaire de ses biens acquis avant ou après le mariage ou encore reçus par donation ou succession. Ce régime peut être aménagé et notamment déterminer qui sera propriétaire d’un bien immobilier en cas de divorce ou dans quelles proportions. Le régime de la participation aux acquêts permet à chacun de rester propriétaire des biens acquis avant et pendant le mariage, cependant si l’un des deux s’est enrichi plus que l’autre pendant la durée de l’union, il se doit de verser une compensation à l’autre époux. Enfin, le régime de la communauté universelle permet aux époux de rendre communs tous les biens qu’ils ont acquis avant et pendant le mariage. Lors du divorce, chaque partie récupère alors la moitié du patrimoine commun total. Dans tous les cas, avoir une connaissance précise de la valeur vénale est primordial pour le partage. La valeur vénale étant la valeur considérée comme celle que débourserait un acheteur si le bien était vendu. Cela permet une redistribution du patrimoine juste et en accord avec les arrangements pris au moment du mariage.
Quel que soit le régime choisit par les époux lors du mariage, la première étape du divorce par consentement mutuel est l’état liquidatif. Il faut alors fournit au tribunal un état liquidatif. Celui-ci doit obligatoirement être rédigé par un notaire dans le cas où les époux possèdent un ou plusieurs biens immobiliers qui n’ont pas été vendus lors de la procédure de divorce. Cet acte rédigé par le notaire doit récapituler l’actif (les biens communs, les créances…), le passif (les dettes…), les mouvements des comptes bancaires, les placements ainsi que les biens immobiliers. Le notaire calcule également les éventuelles récompenses telles que les sommes d’argent que les époux se doivent. L’acte d’état liquidatif doit permettre d’établir un projet de convention définitif définissant les prestations compensatoires, la situation des enfants ou encore le partage des biens. La seconde étape du divorce est le partage des biens lui-même. Des preuves des dépenses et acquisitions des époux doivent être fournies, notamment les factures, les contrats, les attestations… C’est à cette étape qu’interviennent principalement les attestations de valeur vénale des biens établies lors des estimations immobilières pour le divorce. Ces attestations sont indispensables au partage des biens et facilitent la procédure lorsqu’elles sont réalisées par des experts du domaine. Il faut tout de même préciser qu’il est possible pour les anciens époux de décider de garder leurs biens immobiliers en commun, les biens seront alors sous le régime de l’indivision. Chacun reste alors propriétaire du ou des biens immobiliers. Si les parts sont inégales par exemple, il demeure essentiel de faire réaliser des estimations immobilières dans le cadre du divorce, cela peut notamment avoir son importance si l’un des époux est soumis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. L’estimation de la valeur vénale d’un bien en cas de divorce La valeur vénale d’un bien est estimée en tenant compte du marché local puisqu’elle doit représenter le montant qu’un acheteur débourserait pour ce bien. L’estimation immobilière pour le divorce, comme dans toutes les circonstances, doit également prendre en considération l’environnement du bien et ses différentes caractéristiques comme la superficie, la localisation, l’état d’entretien, le type de bâtiment, l’étage,… L’estimation immobilière pour le divorce, comme pour toutes les autres situations, peut être faite à l’aide de différentes méthodes. Certains calculs permettent cette estimation, ils prennent alors en compte le rapport locatif d’un bien en location ou bien la valeur estimée du bien par le passé ainsi que différents coefficients complexes. Ces méthodes sont peu utilisées et assez difficile à mettre en œuvre. Plus généralement, la méthode la plus utilisée est celle de la comparaison. Pour cette dernière, comme son nom l’indique, l’estimation immobilière pour le divorce est basée sur la comparaison du bien considéré avec des biens similaires afin d’étudier les tarifs auxquels ceux-ci ont été vendus. Pour une comparaison plus juste, il est essentiel de fournir à l’expert le maximum d’information concernant le bien à évaluer. Il étudie notamment dans sa démarche les actes de propriété, les diagnostics techniques, les procès-verbaux des assemblées générales pour les biens en copropriété, les devis pour les éventuels travaux à réaliser ou encore les facture des travaux importants effectués récemment. Dans le même objectif l’expert étudie les documents d’urbanisme disponibles en mairies, les listes de biens vendus dans la zone géographique et dans la période qui l’intéresse… La valeur vénale communiquée peut alors être une valeur moyenne calculée à partir des prix de vente des biens comparables ou bien il peut s’agir d’une fourchette de prix, une valeur plancher et une valeur plafond sont alors fournies. Au contraire de la plupart des autres estimations spécifiques, les estimations immobilières pour le divorce ne peuvent, bien entendu, pas être réalisées par l’un des époux lui-même. En effet, il pourrait alors tenter de fournir une estimation jouant à son avantage, notamment si il souhaite conserver le bien et doit donc reverser la moitié de sa valeur à l’autre époux. Les époux peuvent cependant prendre la liberté de faire estimer, ou d’estimer eux-mêmes le bien à titre information. Il ne pourra cependant pas s’agir d’une estimation immobilière prise en compte pour le divorce mais elle permettra à chacun d’anticiper sur la répartition du patrimoine. Une telle procédure requiert alors de faire appel à un expert de l’estimation immobilière indépendant. Il faut pour cela savoir qu’un agent immobilier ne peut être considéré comme un expert indépendant. Si vous lui faites part d’un souhait de vendre le bien, il pourrait fournir une estimation immobilière pour le divorce biaisée afin de s’assurer d’être choisi pour prendre en charge la vente du bien lui-même. Un agent immobilier pourrait essayer de minimiser la valeur du bien si il sent que la vente lui en sera confiée. Cela lui permettrait alors de le vendre plus rapidement et plus facilement. Un agent immobilier pourrait également fournir aux époux en cours de séparation une estimation immobilière pour le divorce augmentée afin de les inciter à choisir cette agence immobilière et de ne pas faire appel à la concurrence ayant fourni l’estimation réelle et donc plus faible. Pour ces raisons, l’expertise d’un agent immobilier n’est généralement pas prise en compte par le notaire et le juge chargés de la procédure de divorce. Quoi qu’il en soit, les estimations immobilières pour le divorce sont à la charge des époux entamant la procédure de séparation. Il leur revient donc de faire appel à un expert indépendant de l’estimation immobilière et de fournir l’attestation de cette expertise et ses résultats au notaire ainsi qu’au juge s’occupant de la procédure. C’est cette attestation qui jouera lors du partage des biens.
Les mauvaises estimations immobilières pour le divorce ont uniquement des conséquences négatives pour l’un des deux époux. Il se retrouve alors lésé une fois le partage des biens accepté et effectué. L’autre est au contraire avantagé par le partage effectué puisqu’il est réalisé sur les bases de valeurs erronées. Il faut donc être particulièrement vigilant et ne pas hésiter à faire la demande d’une contre-expertise du bien en cas de doute. Cette façon de procéder est d’ailleurs conseillée, deux estimations immobilières similaires conforteraient alors l’idée que le bien a été correctement estimé. Au contraire, deux estimations immobilières pour le divorce trop différentes susciteraient le doute et donc la nécessité de faire ré-évaluer une troisième fois le bien immobilier concerné. A titre d’exemple, si l’un des époux souhaite conserver le bien il a pour obligation de verser la moitié de la valeur vénale du bien immobilier à son ancien partenaire. Une mauvaise estimation immobilière pour le divorce, si elle est vue à la baisse, pourrait alors entrainer une perte pour l’époux qui ne conserve pas le bien. L’autre en revanche dispose d’un bien supérieur à sa valeur présumée lors de la procédure et peut donc obtenir, en cas de vente, une part supérieur du patrimoine commun du mariage. Au contraire, si l’estimation immobilière pour le divorce est plus haute que sa valeur vénale réelle, l’époux qui conserve le bien reversera une somme supérieure à la moitié de la valeur du bien à son ex-époux. L’avantage sera donc pour celui qui n’a pas conservé le bien immobilier. Sur le même principe, si le partage des biens résulte, par exemple, en la possession d’un bien immobilier par l’un et d’un autre bien immobilier par le second partenaire, si les estimations immobilières pour le divorce sont erronées, même légèrement, l’un des époux peut être largement avantagé et l’autre fortement lésé. En effet, si l’une des estimations était trop faible et l’autre trop haute, une différence significative pourrait alors exister entre les parts des deux époux. L’estimation immobilière pour le divorce peut, en revanche, être sans conséquence lorsque le bien n’est pas conservé par l’un des deux époux et qu’il est finalement vendu avant que le divorce ne soit effectivement prononcé. Dans ce cas, le partage du patrimoine est largement simplifié puisque durant la procédure le revenu issu de la vente sera connu et réparti équitablement entre les deux partenaires. Il faut tout de même savoir que si l’estimation n’est pas contestée au moment du divorce, cela équivaut à une renonciation de réévaluation ultérieure si l’un des époux pense avoir été désavantagé. Cependant si le domicile est vendu par celui qui l’a gardé au moment du divorce et qu’une lésion très importante de son partenaire est constatée à ce moment, le code civil prévoit que la vente peut être annulée. Pour cela la lésion doit être équivalente à 7/12ème du prix du bien immobilier.